주택가격지수 읽기 스크랩

경기도 0.02% 하락이라... 3억짜리가 6만원 하락했다는 얘긴데... 이게 무슨 의미가 있는지? 12.12.26 17:17 미꾸라쥐 gu***

<-- 위의 댓글을 보며 언론에 보도되는 주택가격변동률에 대한 오해를 줄이기 위하여 기사를 펌해 본다.
아래에 첨부한 기사는 주택가격변동률(시장가격)과 실거래지수를 비교하는 조선일보 기사다.

아래의 기사를 보면 신문기사에 보도되는 주택가격변동률(시장가격)이라는 것이 우리가 상식적으로 생각하는 가격변동률이 아님을 알 수 있다.

예를 들면 전용면적 84m2 아파트가 총 500채이고 가격은 5억이라고 할 때, 특정 기간에 2채가 4억에 거래되었다면
우리가 상식적으로 생각하는 주택가격 변동률은 "전용 84m2 아파트 가격이 20% 하락했다"이다.

하지만 언론에 보도되는 주택가격변동률(시장가격)은 거래된 주택을 포함한 전체 주택의 가격 변화를 보여주는 방식이다.
그러니 실거래가격이 1억씩 떨어져도 언론에 보도되는 변동률은 미미하게 보도되는 것이다.

실거래가격과 시장가격의 차이는 가격이 상승할 때도 나타나고 가격이 하락할 때도 나타난다.
가격이 상승할 때는 실거래가격의 상승률이 시장가격의 상승률보다 훨씬 크고
가격이 하락할 때는 실거래가격의 하락률이 시장가격의 하락률보다 훨씬 큰데
가격이 상승할 때의 거래량보다 가격이 하락할 때의 거래량이 훨씬 적기 때문에
실거래가격과 시장가격의 차이는 가격하락기에 더 크게 나타난다.
그래서 주택하락기에 언론에 0.5% 하락한다고 보도되면 폭락하고 있다는 뜻이다.


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[시장가격과 동떨어진 정부의 '아파트 실거래지수']
조선일보 - 2009년 12월 25일

-전략- 실거래 가격지수는 정부의 주택가격 공식 통계인 국민은행 주택가격지수와 최대 10배쯤 차이가 난다. 실거래 가격지수의 경우, 서울은 지난해 12월 116.9였다가 올해 9월 144.6으로 9개월 동안 23.7% 상승했다. 이 기간 국민은행 지수는 2.3% 오르는 데 그쳤다. -중략-

이런 현상이 나타난 데는 이유가 있다. 실거래 가격지수의 산정 방식, 즉 거래가 이뤄진 아파트의 가격변동률만 따지는 특성 탓이다. 예컨대 일정기간에 특정 아파트 단지 500가구 중 2가구만 거래됐는데, 각각 20% 비싼 값에 팔렸다면 실거래 가격지수는 평균 20% 상승한 것으로 나타난다. 이를 국민은행 지수와 비교하면 차이가 확연히 드러난다. 국민은행 지수는거래된 주택을 포함한 전체 주택의 가격 변화를 보여주는 방식이다. 거래가 거의 없는 주택의 가격 변화도 지수에 포함되고, 특정 아파트가 지나치게 비싼 가격에 거래됐다면 '예외적인 거래'로 간주해 지수 산정 때는 제외된다. -후략-